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Propuesta de la Comisión de Vivienda
del Concejo Vecinal- Zonal 13
PLAN CIUDAD SOLIDARIA
Fenómeno este que nos alerta, que nos preocupa y al cual es necesario anteponer soluciones que resuelvan la causa que los origina, ya que es una consecuencia y no una causa en si mismo.
La causa que origina este fenómeno es la falta de tierra urbanizada, en cantidades necesarias y precios accesibles para los sectores trabajadores que la requieren.
En este sentido realizamos la propuesta "CIUDAD SOLIDARIA", que la desarrollaremos en los siguientes puntos:
1- Zona Metropolitana.
2- Dinámica de la población, basandonos en los datos preliminares publicados por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
3- Asentamientos.
4- Marco político, situación actual de la política de viviendas.
5- Políticas de optimización del uso del suelo urbano.
6 Proyecto CIUDAD SOLIDARIA.
Comprende:
La Zona Metropolitana no es una ciudad, es una más amplia, en la cual la población está relacionada fundamentalmente por la actividad laboral y además por la educación, salud, recreación, etc.
En esta zona tienen jurisdicción tres gobiernos departamentales, con criterios distintos sobre políticas de uso del suelo, fraccionamientos y ampliación de la zona sub-urbana.
Montevideo adopto un criterio más acorde con la ley de Centros Poblados y tuvo celo en no ampliar la zona sub-urbana, tratando de proteger la zona rural de los fraccionamientos salvajes.
Los departamentos de San José y Canelones, accedieron facilmente a ampliar las zonas sub-urbanas, además de autorizar amplios fraccionamientos sin los servicios básicos.
Estas dispares políticas de uso del suelo trajeron como consecuencia que hoy tengamos extensas zonas urbanizadas en Canelones y San José, con baja densidad de población , sin servicios básicos, con notorio deterioro de la zona rural, con un costo importante para la población en transporte desde esa zona al centro de Montevideo para concurrir a sus trabajos, con costos adicionales en vias de transito y otros servicios.
Otra consecuencia en Montevideo al no ofrecerse tierra a precios accesibles, es la formación de asentamientos irregulares, fenómeno que hoy se ha intensificado.
El criterio de no extension descontrolada de la zona sub-urbana, no fue acompañada de otras políticas que facilitaran el acceso a la tierra o construcción de viviendas, convirtiendose un buen criterio de uso del suelo urbano, en una mera política represiva, que condenó a la población a elegir entre un asentamiento o irse a 20 ó 30 Km en Canelones y San José.
Frente a la realidad de la Zona Metropolitana que trasciende los límites departamentales, es necesario crear planes, políticas y normas que reconozcan esta realidad y adoptar criterios uniformes en toda la zona, asumiendo colectivamente la problemática y dejando de lado la especulación entre los gobiernos departamentales que estan involucrados.
Basandonos en el informe preliminar del Censo 96 intentaremos comprender la dinámica de la población, en relación a la zona Metropolitana.
No se trata de un analisis especializado del fenómeno migratorio ya que para ello es necesario disponer de información más detallada.
Se confirma en el Censo 96, la tendencia histórica del pais del lento crecimiento de la población, con una reducción de los integrantes del nucleo familiar y un envejecimiento de la población.
Esa tendencia al envejecimiento se verifica fundamentalmente en las zonas urbanas consolidadas, que han llegado a cierta densidad de población. No es un fenómeno propio del centro de Montevideo, tambien los barrios con cierta antiguedad han sufrido descenso de la población. Por ejemplo la sección censal Sayago-Peñarol crecio 5,1%, pero si no tenemos en cuenta Verdisol, Asentamientos del Barrio Lavalleja y Conciliación, la población descendio en un 2,2%.
Los hogares aumentaron en cantidad en casi todo Montevideo menos las zonas: La Blanqueada - Tres Cruces; Ciudad Vieja; Aguada - La Comercial, la conclusión que podemos sacar es que la reducción del número de integrantes de los hogares inside en forma determinante para la disminución de la población en las zonas urbanas consolidadas.
Por ejemplo Pocitos - Punta Carretas - Parque Rodó:
La Zona Metropolitana crecio un 35,8%, 61.000 hab. de los cuales: 4.000 en Rincón de la Bolsa; 22.000 en la Zona Metropolitana de Canelones sin la Costa de Oro; y en la Costa de Oro crecio en 35.000 hab. 57%.
Es necesario analizar la Costa de Oro, para ello la vamos a dividir en dos: 1) La Costa cercana, hasta el Km 23 que comprende Paso, Parque y Barra de Carrasco, Shangrila, Lagomar y El Bosque.Crecio en 11.500 hab. un 39 %.
La Costa Lejana, del Km23 hasta El Pinar, comprende: Solymar, Parque, Lomas, Montes, Medanos y Colinas de Solymar y El Pinar.Crecio en 23.500 hab. un 160 %.
El mayor crecimiento de la Zona Metropolitana se dio en la Ciudad de la Costa y dentro de esta en la zona del km 23 a El Pinar.
La pregunta es:¿esta zona podra volver a absorber esa cantidad de población? Si no puede ¿habrá otra zona que cumpla esa función?
Es posible que esta zona no vuelva a tener ese crecimiento espectacular, la razón fundamental es el alto costo de los terrenos, por ejemplo: un terreno en Montes de Solymar Km 25,500 al norte de Av. Italia, vale precio contado U$S 16.500 y en cuotas: 6 de U$S 500 y 100 de U$S 250; en El Pinar al norte: 4 cuotas de U$S 500 y 72 cuotas de U$S 250. Con estos precios es dificil volver a repetir el crecimiento espectacular que se dio entre el 85 y 96. Los terrenos al sur de Av. Italia no bajan de U$S 20.000.
No se visualiza otro lugar dentro de la zona Metropolitana que pueda absorber esa población, proceso que ya se esta dando y la población se ha empezado a quedar en Montevideo.
Las otras zonas del Pais que han crecido en forma espectacular son Maldonado y la frontera con Brasil.
Es de suponer que Maldonado va a seguir creciendo como lo ha hecho en todos los períodos anteriores, en el entorno del 50%, si no lo hace se agravaría más la situación para Montevideo.
La frontera con Brasil crecio espectacularmente entre el 75 y 85, lo hizo en menor grado entre 85 y 96 y es de suponer que va a bajar su crecimiento, ya que desaparecieron las condiciones que generaron ese crecimiento espectacular.
No se visualizan fuera de Montevideo zonas que puedan tener un crecimiento importante, solo podría ser Colonia si se comienza la construcción del puente Colonia - Buenos Aires.
Por todo lo anterior suponemos que la población se va a asentar en la periferia de Montevideo, hipótesis que se ve fortalecida por la proliferación de asentamientos irregulares, por ejemploen el CCZ 9 en el año 94 habían 23 asentamientos, hoy hay cerca de 50.
El fenómeno de los asentamientos, se ve intensificado por la dinámica poblacional de la Zona Metropolitana, en la cual tambien influyen factores como: alto precio de los alquileres, pésimas políticas de vivienda para la zona central de la ciudad de Montevideo y disminución de los ingresos familiares.
Es el fenómeno más importante y el que va a traer las peores consecuencias para Montevideo, si no se revierte.
Grandes baldios son ocupados por familias trabajadoras que los fraccionan en pequeños solares, generando una alta densidad de población, sin los servicios básicos.
Las caracteristicas fundamentales de estos grupos son:
La perspectiva es que este fenómeno (bola de nieve) va a ir creciendo, si no se es capaz de crear mecanismos que desestimulen la idea de sumarse a un asentamiento. Cuando una familia decide ocupar un terreno es porque hay muchas más en las mismas condiciones que no participan, ya sea por casualidad (no se enteran de una ocupación), por principios éticos y morales, por temor, etc.
Se ha generado una "cultura del asentamiento irregular" con verdaderos expertos en ubicar terrenos, lotearlos y organizar la gente, convencidos estos que estan haciendo una obra de bien, que le estan resolviendo un problema a familias trabajadoras de bajos recursos, lo peor de todo es que esas familias no tienen alternativas y cada vez hay más expertos en asentamientos.
La tarea de lotear el terreno, organizar el grupo y consolidar una organización se debe realizar todo a la vez, con el agravante de que es una situación ilegal, por lo que siempre aparece el que "hace la suya" y con cuatro palos y unas cuerdas se cerca unos lotes sin respetar lo acordado por el grupo, los vende y se marcha para otro lado a seguir "haciendo la suya". Cuando el caos gana el asentamiento, cosa no muy dificil, no se respetan las dimensiones de los lotes, ni los anchos de calle acordados, situación que si se consolida, en el futuro va a dificultar la regularización y posiblemente deteriore la calidad de vida en el lugar.
Por donde se mire es necesario crear alternativas que desestimulen la posibilidad de participar en un asentamiento. Por eso proponemos el proyecto CIUDAD SOLIDARIA.
Además haría posible regularizar los asentamientos existentes ya que desaparecerá el fantasma de las ocupaciones de tierra. Por un lado la población no se vería empujada a ocupar tierras y por otro lado las autoridades podrían desarrollar una política de regularización sabiendo que no estan estimulando la formación de nuevos asentamientos.
La propuesta que estamos realizando, es teniendo en cuenta la coyuntura política en la que se encuentra la IMM, en la que ni el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) ni el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), son capaces de llevar a cabo políticas de vivienda que resuelvan la demanda de la población o son caras, inaccesibles e insuficientes como lo que realiza el BHU o son pésimas soluciones como las que brinda el MVOTMA.
Con la aprobación de la ley Nº 16237 el 27 /12/91, se reforma sustancialmente la ley Nº 13728, se hecha por tierra los criterios de solidaridad e integración social. Con la cración del MVOTMA se produce un corte en la población, por este van a ser atendidos los núcleos familiares con ingresos menores a 60 Unidades Reajustables (1 UR= $133.- / 1 U$S= $8.50 / oct.`96)) y el BHU atiende a los que tienen ingresos mayores a 60 UR.
Pero la estratificación de la población no para allí, con la implementación del Sistema Alternativo de Vivienda (SIAV), se divide la población en estratos que varían de a 10 UR.
Si bien toda la reforma del 91 es mala, quizas este criterio sea el más nefasto para la ciudad, ya que la población que acceda a soluciones promovidas por el SIAV va a ser alojada en especie de Ghettos de gente pobre, más pobre y super pobre, esperiencia ya ensayada con tristes resultados.
Las políticas de vivienda promovidas por el Estado, no deben apuntar sólo a resolver problemas de cantidad, ya que se asentúa la segregación urbana, estas políticas deben tratar de integrar distintos niveles socio-económicos y que cada barrio sea un reflejo de la ciudad que forma parte.
En este marco político creemos que la IMM esta sola, como quedó demostrado con el Catastro y la Tasa de Saneamiento.
El crecimiento ordenado de la ciudad de Montevideo es responsabilidad de la IMM y no puede quedarse de brazos cruzados mirando que la espontaneidad y las malas políticas de vivienda siembren el caos en la ciudad.
Creemos que la IMM en este problema esta sola y sería ingenuo pretender ayuda para encontrar soluciones. En este marco es que planteamos la construcción de BARRIOS SOLIDARIOS, quizas en otra situación política, las soluciones sean de otra naturaleza.
Es necesario asumir como prioridad, todas aquellas medidas que tiendan a un mejor uso del suelo urbano, en ese sentido proponemos algunas medidas:
1) En el caso de que un solar pueda fraccionarse en un solar al frente y otro al fondo, creemos que es innecesaria la disposición que exige que el solar a fraccionar sea de dos propietarios. Entendemos que es una buena medida para usar el fondo de terrenos grandes o sea el centro de la manzana que normalmente no se usa con el fin de construir viviendas.
2) Otra medida a los efectos del uso del centro de las macro manzanas, es realizar trazados de calles por el medio de estas.
3) Otra medida podría crear en dichas manzanas, un solar grande en el centro de la manzana, para uso comercial o cooperativa de vivienda.
Teniendo en cuenta el analisis anterior concluimos que la población, que antes de optar por un asentamiento o irse a la zona Metropolitana de Canelones y San José, optaba por esto; ahora está optando por quedarse en Montevideo y si es posible se suma a una ocupación de tierras.
Frente a esta realidad de notoria falta de tierra para sectores trabajadores, que forman nuevos hogares y quieren independizarse, es que proponemos el PLAN CIUDAD SOLIDARIA.
Al ofrecerle tierra urbanizada a los sectores trabajadores les estamos dando un instrumento para luchar por la vivienda, que la van a realizar por AUTOCONSTRUCCION o con prestamos del MVOTMA o BHU.
Además estaremos urbanizando tierra con todos los servicios y con criterios de solidaridad e integración social, revirtiendo una tendencia negativa en los actuales planes de vivienda, que tienden a la segregación urbana, recluyendo en verdaderos Ghettos a la población más pobre.
La IMM compra o expropia tierras, las fracciona en solares de 10x25 y construye todos los servicios básicos: agua, saneamiento, energía eléctrica, alumbrado, pavimento cordón cuneta. Luego vende los solares.
Caracteristicas del plan:
1) Integración social.
2) Urgente y de impacto inmediato en toda la ciudad.
3) Debe llegar a muchas familias, por lo menos 5.000 solares en los proximos tres años.
4) Eficiente ejecución.
5) La IMM asume rol interventor en la política urbana.
6) Autoconstrucción.
7) En caso de ser necesario se amplía la zona sub-urbana, padrón por padrón no en forma indiscriminada.
Porque es un plan solidario:
Se crea una UNIDAD BARRIAL en la que se unen el propietario individual, la cooperativa de vivienda y el Espacio Público.
Es un área de entre 3 há y 7 há, en la que se realiza el fraccionamiento y urbanización con los siguientes criterios:
1) 10% del área será destinada a Espacios Públicos, que deberán estar estrategicamente ubicados de forma que el solar más lejano este a menos de 100m.
2) 10% del área será destinada a cooperativas de vivienda por ayuda mutua.
3) Buscar una integración espacial entre los Espacios Públicos, los solares y las cooperativas.
La construcción de los servicios básicos: agua, saneamiento, energía eléctrica, alumbrado, pavimento económico con cordón cuneta, tienen un costo de U$S 2.500, considerando imprevistos del 20% y que los precios son de licitaciones de obras públicas, realizadas por empresas particulares.
La tierra es el costo más dificil de dar un valor exacto, ya que depende de: la ubicación, dimensiones y forma de adquirirlo.
Lo que si podemos hacer es acotar ese valor, que nunca va a ser mayor a U$S 5 por metro cuadrado, sabiendo que terrenos de grandes dimensiones en los últimos tiempos han sido vendidos u ofrecidos a la venta con valores de U$S 0,5, U$S 0,66, y U$S 3 el metro cuadrado.
Lo cual nos muestra que hay oferta de terrenos de grandes dimensiones, con precios menores a U$S 5, pero oscilantes según la ubicación, dimensiones y forma de adquirirlo. COSTO FINAL POR SOLAR: Con un monto de 300 UR (U$S4.800) por solar es posible comprar la tierra y construir los servicios.Pensamos que el costo final por solar estará condicionado más por la capacidad de pago de los compradores y el costo financiero que por los costos de la tierra y los servicios.
De todas formas el costo final por solar estará en el entorno de 300 UR valor accesible para la gran mayoría de la población trabajadora que demanda tierras y si se logra financiar a 10 años con un interes del 2% anual en UR, no habría dudas que se llegaría a toda la población. ASPECTOS ADICIONALES A TENER EN CUENTA
Si queremos que la ciudad crezca armonicamente, y que los sectores trabajadores tengan un lugar para vivir con su familia en Montevideo, este plan deberá ser considerado prioritario.
La voluntad política es el recurso fundamental de cualquier plan, sin ésta, ningún proyecto puede ser llevado adelante.
Si hay voluntad política los recursos podrán salir del presupuesto municipal, de prestamos, emisión de obligaciones en caso de prosperar la iniciativa de la IMM en ese sentido, participación del propietario o ahorro previo de los compradores.
En este sentido lo más importante es que se trata de una inversión y no un gasto, todos los terrenos serán vendidos y los compradores lo pagarán, variando en cada caso la forma de financiación.
Conclusión: es una inversión, no un gasto.
Este es un punto muy importante, ya que una deficiente ejecución puede hacer fracasar el plan o encarecer innecesariamente los solares resultantes.
Se deberá crear una Unidad Ejecutora, que tenga ejecutividad, la mayor autonomía posible y que evite vicios burocráticos. Se tiene el ejemplo de la Unidad Ejecutora de Saneamiento, ejemplo que puede servir de referencia.
Se deberá dar la mayor gama de posibilidades, desde el pago contado, entrega inicial y cuotas o simplemente cuotas.
Tambien los plazos deberán tener distintas alternativas desde plazos de 1 año, 5 años hasta 10 años.
Por ejemplo si el costo de cada solar es 300 UR:
El cobro de estas cuotas, que puede ser tambien un punto debíl, se podrá encomendar a instituciones privadas que estan en el tema, ya sea instituciones financieras o administradoras de inmuebles.
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