FUCVAM

SEMINARIO INTERNACIONAL Producción Social del Hábitat y Neoliberalismo: el capital de la gente versus la miseria del capital Montevideo, 1 al 6 de octubre 2001 Federación Uruguaya de Cooperativas de Viviendas por Ayuda Mutua Secretaría Latinoamericana de Vivienda Popular Coalición Internacional del Hábitat

Financiamiento y Asistencia Técnica
para Mejoramiento e Inicio de Vivienda de familias con Necesidades Básicas Insatisfechas

I.- Identificación general
Nombre de la Experiencia: Servicio Permanente de Financiamiento y Asistencia Técnica para Mejoramiento e Inicio de Vivienda de familias con Necesidades Básicas Insatisfechas
Ubicación: Ciudad de Córdoba y poblaciones aledañas.
Autor de la ficha: Lic. Cristina Bosio / Arq. Graciela B. De Buthet

Breve caracterización del caso:
Apoyar con recursos técnicos y financieros al sistema de viviendas autopromovidas y/o autoconstruídas. Sistema existente, efectivo y masivo con el que se construye un alto porcentaje de las ciudades del mundo. Posibilita la resolución de múltiples casos de necesidad habitacional a través de la viabilización de obras dispersas, pequeñas y de bajísimo costo, inabarcables por  parte del sistema oficial o comercial de viviendas.

no es específicamente un programa de viviendas, sino que se trata de un Fondo para el otorgamiento de créditos individuales en materiales, destinados a solucionar problemas habitacionales.

2.- Historia, antecedentes y contexto

·         Contexto social, político e institucional en que se desarrolla la experiencia:

-          Este Proyecto se encuadra en la Misión Institucional cuyo propósito es contribuir al Desarrollo Integral y Progresivo de los sectores mayoritarios y pobres del país. Para esto AVE, además de llevar a cabo un amplio programa de investigación de tecnologías de vivienda , duras y blandas, ha implementado dos estrategias de acción y servicio  a los sectores de referencia

·         Originador del proyecto

      Asociación de Vivienda Económica

·         Fecha de Inicio

      Etapa Preparatoria:  Octubre de 1995

      Etapa de Funcionamiento: Abril 1996

·         Fases del proceso

A partir del año 1992, la Sub-Secretaría de Vivienda de la Nación enfatiza el funcionamiento de Programas que atienden a población de recursos menores a los exigidos por el tradicional programa FONAVI ( Fondo Nacional de la Vivienda).

Esta decisión se concreta en la apertura progresiva de líneas agrupadas en el programa 17 de esa Secretaría.  Se realizan experiencias demostrativas  para sectores pobres, con participación de distintos actores sociales: ONGs, Gobiernos Locales, Organizaciones de Base o Familias no agrupadas comunitariamente.

Dentro de este marco, en Agosto del 95, las autoridades del Programa 17 aprobaron un Proyecto presentado por AVE para poner en marcha un Servicio Permanente de Financiamiento y Asistencia Técnica para familias con Necesidades Básicas Insatisfechas. Al año siguiente, luego de haber efectuado la primera evaluación el funcionamiento de este Programa la Sub-Secretaría de Vivienda decide encarar este tema como Línea de Trabajo y aprueba en forma progresiva, otros 12 proyectos  otros proyectos similares al de AVE.

      El Proyecto de Ave se fue implementando en etapas sucesivas de las que transcribi-

      mos una apretada síntesis en los cuadros siguientes:

·         Características del proceso

Nos vamos a referir a 5 indicadores básicos : Cantidad de créditos otorgados / Monto  invertido  /Nivel de recupero / Indice de rotación/ Porcentaje de subsidio que requiere el Programa para cubrir sus gastos de operación.

(1) Información acumulativa a Junio 97 y a Dic. 2000 respectivamente .

·         Situación actual

3.- Objetivos, estrategias y alcances

·         Objetivos

-          Prestar un Servicio permanente de financiamiento de materiales de construcción y asesoramiento técnico integral (constructivo, social, y legal).a familias con Necesidades Básicas Insatisfechas.

-          Constituir un Fondo Autosostenible que asegure la continuidad del serviciDesarrollar una  Metodología de Crédito, multidisciplinaria, dirigida a sectores de bajos ingresos, replicable y transferible.

·         Criterios estratégicos:

-      El Programa apoya al sistema de producción de viviendas autopromovidas y/o

      autoconstruidas, sistema existente, efectivo y masivo.

-     Se entregan materiales de construcción  y no dinero en efectivo, lo que contribuye     

      a asegurar  la calidad de las construcciones y el destino de los recursos que se invierten.

-          Conjuga accesibilidad con autosostenibilidad:

. Agilidad y eficiencia con definición particularizada de cada crédito.

. Disminución de la exclusión social con asegurar respaldo a cada operación.

. Mejoramiento habitacional real con asesoramiento constructivo mínimo y de bajo  

  costo.

. Rigor en el recupero de las inversiones con adaptación a la progresiva 

  precarización de la situación económica de las familias.

-          Las operaciones se definen con los siguientes parámetros:

      . Destinatarios: Familias cuyo ingreso conjunto oscila entre $300 y $900

            . Montos de los créditos: desde $200 hasta $6300

            . Plazos: 6 a 40 meses.

            . Garantías: Convencionales: recibo de sueldo propio o de un garante.

                                No convencionales: Compromiso solidario, referencia, etc.

            . Opciones: Las familias pueden elegir los materiales que prefieran.

*     Tamaño de la población participante y beneficiaria:

Nos proponemos llegar a constituir un fondo de aproximadamente $580.000 con el cual     atenderíamos a unas 750 familias por año.

Fondo actual,  $ 360000

Cant. de flias. Atendidas /año = 420

        Crédito promedio: $1150 U$S

·         Alcance territorial
Se trabaja con flias. de todos los barrios periféricos de la ciudad de Córdoba, incluyendo nuevos asentamientos localizados más allá de la avenida de circunvalación. Trabajamos también en algunas poblaciones próximas a la ciudad.                                              

·         Aspectos innovadores:

Cada crédito se compone de materiales de construcción, más el 1% de este costo para sellado bancario, el 1,5% para constituir un Fondo de Garantía para eventuales incobrables.

Establecer  un Servicio PERMANENTE de facilitación para  Mejoramiento Habitacional de viviendas deficitarias y  para la  construcción de viviendas nuevas.

La posibilidad de permanencia ya se ha constatado a través de la real rotación del Fondo disponible.

Atención  prioritaria  a población dispersa.

Población que presenta  un alto grado de indefensión para resolver todos sus problemas, los habitacionales entre ellos, al no contar siquiera con el apoyo de una organización de base. Constituyen, por otro lado, una amplia mayoría entre las familias que sufren problemas de vivienda.

El proyecto considera hoy, además la posibilidad de implementar  estrategias que generen redes de solidaridad.

Queremos destacar el alto costo económico que implica la atención de población dispersa, por lo que consideramos muy significativo y valioso el camino hacia la autosostenibilidad que se está transitando en forma progresiva,  creciente y segura.

Ver disminución del porcentaje de subsidio que necesita el Programa para funcionar (última columna de los  cuadros de Proceso y Situación Actual).

4.- Actores involucrados y papel que desarrollan:

5.- 6 .-  Componentes del programa o proyecto, Metodología

Líneas de Crédito, Montos, Tasas, Plazos

Metodología Multidisciplinaria

El servicio tiene un enfoque multidisciplinario que se traduce en la implementación de un sistema de créditos en cuya gestión, definición y seguimiento confluyen criterios sociales, constructivos, económico-financieros y legales.

El tipo de asistencia técnica que se brinda define un rasgo fundamental de este proyecto, ya que establece una relación con cada familia tan estrecha como es posible, atendiendo sus necesidades en forma particularizada y manteniendo un contacto con ella desde que decide tomar el crédito hasta que lo cancelan graduando esta asistencia para que no eleve los costos del servicio más allá de lo accesible para el sector al que nos dirigimos.

La asistencia se organiza en torno a las dos etapas básicas del proceso:

-          la etapa de gestión y liquidación de los créditos

-          la etapa de seguimiento, de la obra y del pago.

a) La asistencia en la etapa de gestión y liquidación de los créditos está dirigida a llegar a una definición adecuada de la obra a realizar, trabajando en forma conjunta con las familias que solicitan el servicio. La realización de este trabajo se guía por los siguientes criterios:

Sociales.

Respeto a las necesidades sentidas por las familias, como elemento fundamental para definir la obra a financiar.

Definición de un plan de pago adecuado a las posibilidades de cada familia.

Constructivos.

Estudiar si se pueden establecer etapas que escalonen la inversión del programa y el esfuerzo familiar, sin dejar de satisfacer la necesidad habitacional objetiva y subjetiva de las familias. Definir estas etapas y acordarlas con las familias.

Asegurar la calidad básica de la construcción, compatibilizando la elección de los materiales con la capacidad de pago de los solicitantes.

Establecer el tipo de asesoramiento que necesitan, para que el esfuerzo se traduzca en verdadero mejoramiento habitacional.

Económico-financieros.

Adecuada evaluación de la capacidad de pago de cada solicitante y del nivel de riesgo que es razonable tomar en cada crédito, a fin de tratar de mantener el valor actual del fondo de crédito disponible.

La familia se responsabiliza definiendo el plan de pago que considera que puede afrontar y el día de vencimiento mensual de las cuotas, según el tipo de actividad que realiza, su nivel de ingresos y la forma de percepción de los mismos.

Legales.

No excluir a las familias que no tienen títulos perfectos de propiedad.

Asegurar que no sean expulsados del lugar en el que han construido una vivienda o realizado mejoras.

b) La asistencia en la etapa de seguimiento :

Esta etapa comienza con la ejecución de la obra y concluye cuando la obra se ha terminado y/o cuando se ha cancelado el préstamo. Es por naturaleza mucho más prolongada que la etapa anterior y, como muchas familias tomadoras de crédito tienen problemas durante el curso del período de pago, este período suele prolongarse aún más de lo previsto inicialmente. (Se centra en el asesoramiento técnico-constructivo y en el seguimiento de pagos).

Vemos que es también necesario efectuar un seguimiento social a algunas familias, a aquéllas cuya situación socio-económica se ha precarizado durante este período, familias que, además, suelen comenzar a registrar un atraso importante en el reembolso de su crédito.

 Los objetivos del seguimiento social son:

A nivel familiar:

-          apoyar con información a las familias cuya situación familiar o laboral o cuyos ingresos han sufrido un deterioro considerable, acercarles información (bolsas de trabajo /club de trueque etc.),y acompañarlas en su intento por superar o paliar esos problemas

-          ofrecer el recurso de la mediación en los casos en que se establezca que la familia tiene posibilidad de pago y mantiene, sin embargo, conducta morosa.

A nivel de organizaciones de base.

Evaluar el  Programa con participación de Organizaciones que difunden el Servicio de Crédito, ajustar con ellos criterios de evaluación de las solicitudes y rasgos principales del Programa. En  el presente año nos proponemos re-trabajar con representantes de Organizaciones que ya conocen y han evaluado este Programa antriormente la metodología  de apoyo a familias cuya situación se ha precarizado y el enfoque apropiado para generar redes de solidaridad.

7. LOGROS Y PRINCIPALES LECCIONES APRENDIDAS

RESULTADOS

Población atendida. Segmentación de los beneficiarios en cartera por deciles

·          Información acumulativa sobre Montos Invertidos /Línea de Crédito al 30/04/01

Nivel de recupero:

IMPACTO

Impacto  sobre el Déficit Habitacional:

El Programa financia un 30% aprox. de Nuevas Viviendas (generalmente en tramos de créditos escalonados), y un 70% de diversas obras de mejoramiento habitacional. Esta proporción, aunque responde a la demanda que se nos presenta, coincide exactamente con las necesidades identificadas en el Censo de Población y Vivienda de 1990, que registra que un 70% de los hogares deficitarios son recuperables. El impacto se multiplica por la rotación del Fondo, y porque el  Programa ha sido diseñado para dinamizar al sistema de producción de viv.  autogestionadas.

El asesoramiento que brinda este programa redunda en una inversión más racional y mejor aprovechada, y en que la construcción es de mejor calidad. Se incorpora el concepto de normas y su cumplimento, tanto edilicias como económicas, lo que redunda en viviendas que se terminan y son más duraderas, no sólo como mejoramiento de la calidad de vida, sino también como forma de entrar en el mercado inmobiliario o bien de conformar un capital que les permita fortalecer sus derechos de posesión.

Impacto sobre los beneficiarios directos.

Disminución de la exclusión social. Familias que tenían imposibilidad de acceder a mejoramiento habitacional, logran solucionar problemas de hacinamiento, inseguridad física o desalojo, iniciando y habitando una vivienda mínima o mejorando la que ya tenían (ver anexo , ej. de Fichas de registro por familia, analizando el antes y el después de su situación socio-habitacional en relación  al servicio).

Dos rasgos claves de este servicio permiten romper aquella imposibilidad:

a)      Aceptación de  formas alternativas de tenencia de la tierra. Los cuadros que siguen, en referencia a los créditos otorgados, así lo demuestran.

 b)   Adaptación de los requerimientos para otorgar créditos, a través de la flexibilización de las garantías que se exigen:

Impacto de Género

En más del 50 % de los casos es la mujer la que solicita y gestiona el crédito.

La mayoría de ellas trabajan en servicio doméstico y no cuentan con otra posibilidad de obtener financiamiento para solucionar problemas habitacionales.

El trabajo personalizado que se realiza con ellas desde el momento en que se obtiene la primera información , hasta la cancelación del préstamo, le permite adquirir capacidades en materia de gestión y de organización de los recursos familiares. Por otro lado la  adquisición de una vivienda  o el  mejoramiento del hogar que ya posee, constituye de por sí  una instancia re aseguradora de sus derechos y posibilidades.

Impacto sobre otros grupos de este sector social. a) moviliza recursos que sostienen puestos de trabajo en el sector de venta de materiales de construcción tradicionales; b) además, entre un 10 % y un 15 % de las familias adquieren componentes para sus viviendas a micro-emprendimientos productivos o a la productora de AVE generando  puestos de trabajo.

Menor dependencia de los cambios políticos. Las familias con las que este servicio trabaja, han ido tomando conciencia de que, por tratarse de un fondo revolvente, y que funciona realmente de esa forma (ya ha rotado más de 2 veces), pueden seguir accediendo a créditos para solucionar  sus problemas de vivienda a pesar de los cambios políticos que suelen trabar la continuidad de otros servicios habitacionales que se prestan a los sectores de menores recursos.

Obstáculos  y/o limitaciones del Proyecto

Respecto de la regularización  de sus viviendas,  de la situación de tenencia    y del  modo de inserción en la trama urbana

La informalidad  a la que este programa se vincula se manifiesta también en el hecho de que más de un 80 % de las flias. que atendemos no llega a tener hasta la fecha planos municipales aprobados.  Es imposible pensar que este sector pueda invertir los escasísimos recursos que logra reunir, en gestionar papeles.  No es un afán transgresor sino la necesidad la que los conduce a estas conductas. No hay planos entonces, pero sí tendemos, a través de nuestro asesoramiento, de influír fuertemente para que se cumplan las norma de construcción y de habitabilidad, para que más adelante, puedan llegar a tramitar la aprobación de planos. Es posible que en un futuro próximo podamos incluír como parte de este Programa  el servicio de realización de planos e incluso el de asesoramiento para la regularización dominial,

Pero cada uno de estos aspectos debe ser estudiado específicamente para resolverlo en forma adecuada, y en el marco de lo que podríamos llamar  cierre económico que pauta nuestra actividad y hace posible que se realice con continuidad.

Por otro lado, los tomadores de los créditos de este programa, como vimos, llegan con la posesión del terreno; es decir que éstos, de alguna manera, ya están en la trama urbana. No obstante, y debido a muchas situaciones irregulares que durante muchos años se dieron en la ciudad de Córdoba, en los que se "permitían” loteos ilegales, un porcentaje de los terrenos sobre los que trabajamos carecen de uno o más servicios.

El acceso al hábitat no se soluciona totalmente, ni mucho menos,  con este programa, ni siquiera para las familias que acceden a él. El acceso pleno al hábitat no es posible ofrecerlo a través de programas de crédito, ni de programas de construcciones, ni de planes de vivienda. El acceso pleno al hábitat requiere de una política global que incluye, entre otros, los aspectos del trabajo, de la salud, de la educación. No basta con la construcción de casas, es necesario acompañarlo de infraestructura, de equipamiento, y de condiciones sociales y económicas para utilizar esa infraestructura y esos equipamientos.

Respecto de la Autosos tenibilidad y Permanencia del Servicio

La integración del Fondo que se necesita para llegar a no necesitar subsidio para operar es importantísimo para asegurar la permanencia del Servicio, ya que

para afrontar los Gastos Operativos, provisoriamente resuelta con aportes mensuales de AVE y con contratación de pasantes universitarios, lo que disminuye transitoriamente los costos laborales. Este tipo de contratación está aceptada por la Ley de Contratos de Trabajo. Pero no es posible pensar que le programa opere permanentemente con estudiantes y tendremos que pasar a una situación de mayor regularidad acorde con los principios de equidad del Programa.

Por otro lado la Autosostenibilidad y por ende la permanencia del Servicio, dependen también, en un grado significativo del re-pago de los créditos.

Nuestro nivel de recupero hasta el presente (cinco años de funcionamiento) es excelente, pero la vulnerabilidad del sector con el que trabajamos impide asegurar el resultado futuro.

La pérdida de empleo entre las familias que toman nuestros créditos es una amenaza muy grande para el Programa. Hemos podido constatar que cuando esas familias pasan por un período de falta de trabajo o no vuelven a recuperar su nivel de ingresos anterior, no sólo ven afectada su situación económica sino que además se modifican sus actitudes, se endurecen, cambia el tipo de relación que tienen con el entorno incluido el Programa y tienden a desentenderse del cumplimiento de obligaciones contraídas antes de que se modificara su situación.

Por este motivo, consideramos necesario para arriesgar en la menor medida posible la continuidad del Servicio:

­          Mantener y reforzar el apoyo social a las familias cuya situación se precariza.

­          Y por otro lado, sería altamente recomendable contar con un apoyo anual del Estado que complemente los ingresos propios del Programa subsidiando por ejemplo, parte de las asistencia técnica.

Mientras tanto, el Proyecto abarca a familias con distintos niveles de  ingresos,  y por eso ha implementado  variadas líneas de Crédito, lo que genera una suerte de subsidio cruzado al interior del Programa como forma de compensar el riesgo económico y garantizar el auto sostenimiento del fondo.

POTENCIAL DE REPLICABILIDAD DEL PROYECTO

La Secretaría de Vivienda de la Nación, luego de aprobar el Proyecto que Ave le presentara en 1995, ha aprobado otros 12 proyectos de características similares, por lo que esta estrategia está comenzando a adquirir un envergadura  que la hace merecedora de estudio y consideración como posible base para el  establecimiento posterior de una  estrategia política dentro del sector vivienda.

La situación habitacional de Córdoba es similar en numerosas ciudades argentinas. Esto nos estaría diciendo que la posibilidad de continuar replicando  experiencias en otros lugares sería no solo  viable sino también deseable y de suma utilidad para una gran cantidad de familias.

Aisladamente considerado, un programa de este tipo, poco aporta  en relación a la magnitud del déficit habitacionales. Tampoco es significativo, desde esa óptica el aporte de otros 12 Programas en todo un  país.  Lo que queremos destacar es que lo  poco puede convertirse en mucho si se lo multiplica.

Queremos destacar también el valor cualitativo que tendría la multiplicación de experiencias cuya escala permite mantener relaciones personalizadas, y fortalecer vínculos familiares y sociales.

Otros proyectos similares pueden ser conducidos por ONGs, organizaciones de base, municipios, fondos provinciales de vivienda , etc.

Esas instituciones pueden contar actualmente, con las experiencias que hemos realizado los Programas Piloto.

En nuestro caso, estamos iniciando la fase de descripción y  ordenamiento de los procedimientos e instrumentos para facilitar su utilización por parte de otros grupos o instituciones.

8.’ Palabras Claves

Financiamiento  / Vivienda  / Asesoramiento  /  Atención personalizada  / Vinculación social /

9.- Fuentes   Registros del Programa.

10.- Contactos:

Asociación de Vivienda Económica. (A.V.E)
Te: 4894442 / 4800883
Fax: 4894442

Más información sobre el tema en la Sección Cooperativismo y Autogestión y Vivienda Popular de esta WEB

© autogestión vecinal (http://www.chasque.apc.org/guifont) Montevideo/URUGUAY
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Guillermo Font - ELECTRICISTA
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